Alors que la richesse mondiale se déplace et que les paysages économiques évoluent, Maurice s’impose comme une destination de choix pour les personnes fortunées (HNWIs) à la recherche d’une seconde résidence. Grâce à des politiques fiscales favorables, une situation stratégique et une qualité de vie élevée, l’île a connu une hausse des demandes de résidence par investissement, une tendance qui devrait se poursuivre en 2025. De plus, le passeport mauricien est classé 26e sur 199 dans le dernier Global Passport Ranking de Henley & Partners, gagnant quatre places par rapport à 2024 et offrant à ses détenteurs un accès sans visa à 155 pays.
Selon le Global Wealth Migration Report 2024 de Henley & Partners, l’île reste largement protégée des défis politiques et économiques mondiaux, ce qui en fait un choix attractif pour les ultra-riches. Depuis son indépendance en 1968, le gouvernement a stratégiquement tiré parti de l’emplacement privilégié de l’île dans l’océan Indien, entre l’Asie, l’Europe et l’Afrique, afin de stimuler la diversification économique et d’établir un centre financier de classe mondiale. Cette vision à long terme a porté ses fruits, Maurice comptant plus de 5 000 millionnaires en 2024. Le cabinet prévoit que la population de millionnaires à Maurice doublera presque au cours de la prochaine décennie.
Au-delà des chiffres, comment cette tendance façonne-t-elle le marché immobilier mauricien en 2025 et, plus largement, le développement de cette nation insulaire ?
Principales tendances migratoires de 2024 qui façonnent 2025
Au cours de l’année écoulée, davantage de HNWIs ont recherché des options de résidence alternatives. Les incertitudes politiques et économiques dans d’autres régions ont incité les investisseurs à diversifier leurs portefeuilles de résidence, Maurice demeurant un choix stable et attractif.
En juillet 2024, le gouvernement mauricien a introduit des réformes visant à simplifier le processus de résidence par investissement, rendant le programme plus accessible et plus séduisant. Celles-ci comprenaient des procédures de demande simplifiées, des seuils financiers ajustés et des incitations à l’investissement dans des développements immobiliers durables.
En outre, le gouvernement a élargi ses critères d’éligibilité à la résidence à Maurice par investissement, permettant aux entrepreneurs, nomades numériques et professionnels du monde des affaires de se qualifier dans de nouvelles catégories. Cela signifie qu’un profil d’investisseurs plus diversifié cherche à s’établir sur l’île.
Planification stratégique de la résidence
Pour de nombreuses personnes fortunées, Maurice offre une proposition de valeur convaincante pour une deuxième ou une troisième résidence, notamment :
- Un cadre juridique solide
- Aucun impôt sur les plus-values et aucun droit de succession
- Un accès stratégique aux marchés africains et asiatiques
- Des conventions de double imposition.
De plus, le programme de résidence par investissement offre des avantages adaptés aux familles, notamment l’extension des droits de résidence aux conjoints, aux enfants et aux parents à charge. Ce potentiel renforce l’attrait de Maurice pour les familles multigénérationnelles en quête de sécurité à long terme.
Dans une interview accordée à Investment Monitor, Tom Hopgood, économiste chez GlobalData, a déclaré : « Maurice est l’une des destinations les plus favorables aux affaires en Afrique, soutenue par un système juridique solide qui combine le Code civil français et la Common Law britannique, un pouvoir judiciaire indépendant et des institutions démocratiques robustes ayant une longue histoire. Il est également notable qu’en matière de litiges commerciaux, la plus haute juridiction d’appel pour les investisseurs est le comité judiciaire du Privy Council au Royaume-Uni. »
Des institutions mondiales telles que la Banque mondiale, Moody’s Rating, l’OCDE, l’UE et le Groupe d’action financière (GAFI) reconnaissent le cadre réglementaire du pays.
« Dans le dernier rapport Doing Business de la Banque mondiale, Maurice s’est classée 13e au niveau mondial. Son système fiscal compétitif a certainement contribué à cette réputation, avec l’absence d’impôt sur les plus-values, de retenue à la source sur les dividendes et les intérêts. Un non-résident — sous réserve d’un acte de non-résidence pour le constituant et/ou les bénéficiaires — est exonéré d’impôt sur le revenu, et le rapatriement des bénéfices, dividendes et capitaux est exempt d’impôt. »
Protection du patrimoine et planification successorale
De nombreux HNWIs utilisent la résidence à Maurice par investissement pour sécuriser leur patrimoine et faciliter leur planification successorale. Les lois de la juridiction en matière de confidentialité financière et son environnement favorable aux affaires en font une option attractive pour ceux qui souhaitent préserver un patrimoine intergénérationnel.
De plus, Maurice propose une gamme de services de banque privée et de gestion de patrimoine adaptés aux besoins des investisseurs internationaux.
L’impact sur le marché immobilier à Maurice en 2025
Avec l’afflux d’investisseurs étrangers, le marché immobilier à Maurice en 2025 continuera de croître. Les propriétés de luxe en bord de mer, les communautés sécurisées et les développements intégrés sont très demandés, faisant grimper les valeurs immobilières, en particulier dans les zones recherchées comme Grand Baie, Tamarin et Rivière Noire.
La disponibilité limitée des biens immobiliers de premier choix a également contribué à créer un marché favorable aux vendeurs. Les propriétés haut de gamme se vendent rapidement. Cela a encouragé les promoteurs à accélérer de nouveaux projets et à introduire des solutions résidentielles innovantes adaptées aux acheteurs internationaux.
Élargissement de l’offre immobilière
Pour répondre aux besoins évolutifs des investisseurs, les promoteurs introduisent :
- Des développements de smart cities intégrant des espaces résidentiels, commerciaux et de loisirs.
- Des projets résidentiels écologiques alignés sur un mode de vie durable.
- Des propriétés exclusives en bord de mer destinées au segment ultra-luxe.
Le gouvernement mauricien promeut activement l’investissement immobilier à travers ses dispositifs Integrated Resort Scheme (IRS) et Property Development Scheme (PDS), offrant la résidence permanente aux acheteurs de biens qualifiés dont la valeur dépasse un certain seuil. Cette politique soutiendra la dynamique du marché immobilier.
Infrastructures et connectivité améliorées
Pour soutenir la communauté expatriée croissante, Maurice réalise des investissements importants dans ses infrastructures. Les principaux développements incluent :
- L’expansion des grands réseaux routiers afin d’améliorer l’accessibilité
- La modernisation de l’aéroport international pour répondre à la demande croissante
- Le déploiement généralisé de l’internet haut débit pour soutenir les nomades numériques et les entrepreneurs.
En outre, des initiatives soutenues par le gouvernement favorisent le développement de smart cities intégrant des technologies de pointe. Ces développements visent à améliorer l’efficacité, la durabilité et la qualité de vie globale des Mauriciens comme des expatriés.
Santé et éducation renforcées
À mesure que davantage de familles internationales s’installent à Maurice, la demande pour des services de santé et d’éducation de niveau international augmente. Les développements récents incluent :
- La création d’établissements médicaux accrédités au niveau international
- L’expansion d’écoles internationales de premier plan proposant des programmes reconnus mondialement
- De nouveaux partenariats avec des établissements d’enseignement supérieur internationaux afin de renforcer les opportunités d’études supérieures sur l’île.
Ces améliorations sont essentielles pour attirer les investisseurs étrangers à la recherche d’un mode de vie complet, incluant des services de santé haut de gamme et une éducation de qualité pour leurs enfants.
Ajustements des conditions du visa retraite
Les retraités peuvent demander un permis de résidence permanente de 20 ans après avoir vécu à Maurice pendant trois années consécutives sous le visa retraite renouvelable de 10 ans. Ce changement offre une plus grande stabilité à long terme aux retraités étrangers souhaitant s’installer sur l’île.
Les récentes révisions du programme de visa retraite ont augmenté le seuil financier afin de garantir que les retraités disposent de ressources suffisantes pour subvenir à leurs besoins. Les nouvelles conditions incluent :
- Un revenu mensuel minimum de 1 800 USD, contre 1 500 USD auparavant.
- Un solde bancaire d’au moins 18 000 USD comme exigence alternative.
En outre, les retraités doivent désormais disposer d’une assurance santé, garantissant l’accès aux soins médicaux sans dépendre des ressources de santé publique. Cette mesure vise à préserver la stabilité financière du système de santé du pays.
Changements législatifs, en bref
Le 6 décembre 2024, le Cabinet mauricien a approuvé des amendements aux réglementations encadrant les achats immobiliers dans le cadre des dispositifs IRS, RES, IHS, PDS et SCS. Ces changements introduisent de nouvelles exigences de paiement obligatoires pour les non-citoyens achetant un bien résidentiel.
Règles de paiement précédentes
Avant les amendements, les non-citoyens pouvaient régler l’intégralité du prix d’achat soit :
- En devise étrangère (USD, EUR ou toute devise forte convertible), soit
- En roupies mauriciennes, à condition que l’acheteur transfère les fonds depuis l’étranger.
- Les acheteurs devaient transférer au moins 500 000 USD depuis l’étranger s’ils contractaient un prêt local.
Nouvelles règles de paiement (effectives depuis le 13 décembre 2024)
Les non-citoyens doivent désormais respecter la structure de paiement suivante :
- 85 % en roupies mauriciennes, après transfert des fonds depuis l’étranger en devise forte.
- 15 % en devise étrangère ou en roupies mauriciennes.
Rôle du notaire
En vertu de la Notaries Act, l’acheteur doit transférer les paiements relatifs à l’achat immobilier sur le compte du notaire en devise étrangère (USD, EUR ou autre devise forte convertible). Le notaire doit ensuite :
- Transférer 85 % en roupies mauriciennes au promoteur immobilier.
- Transférer les 15 % restants en devise étrangère ou en roupies mauriciennes.
- Enregistrer l’acte notarié dans un délai de huit jours et payer les droits d’enregistrement en devise étrangère.
Financement par prêt local pour les biens de plus de 750 000 USD
- L’acheteur doit transférer les premiers 750 000 USD, ou l’équivalent, à Maurice en roupies mauriciennes.
- Les acheteurs peuvent contracter un prêt local en roupies mauriciennes pour le montant restant, mais doivent effectuer les remboursements du prêt en devise étrangère.
Ces amendements s’appliquent à toutes les nouvelles acquisitions immobilières dans le cadre des dispositifs IRS, RES, IHS, PDS et SCS à compter du 13 décembre 2024.
Voie vers la résidence permanente
À mesure que ces tendances se déploient, Maurice est bien positionnée pour consolider son statut de hub de la richesse mondiale et de porte d’entrée vers l’avenir économique de l’Afrique. Avec ses politiques en évolution et son engagement en faveur d’une croissance durable, le pays offre une proposition convaincante aux investisseurs à la recherche d’avantages financiers et d’un meilleur style de vie.
Maurice restera l’une des destinations les plus attractives pour les HNWIs en quête de migration par investissement. Le marché immobilier à Maurice en 2025 continuera de prospérer, porté par une demande croissante des investisseurs internationaux. Parallèlement, les avancées en matière d’infrastructures, les réformes politiques et l’amélioration des services publics renforcent la réputation de l’île comme destination de premier plan pour l’investissement et le style de vie.
