Résidence par investissement à l'île Maurice : à quoi s'attendre en 2025 ?

Alors que les richesses mondiales se déplacent et que les paysages économiques évoluent, l’île Maurice est une destination de choix pour les personnes fortunées à la recherche d’une résidence secondaire. Grâce à ses politiques fiscales favorables, à sa localisation stratégique et à sa qualité de vie exceptionnelle, l’île a connu une forte augmentation des demandes de résidence par investissement, une tendance qui devrait se poursuivre en 2025. De plus, le passeport mauricien est classé 26e sur 199 dans le dernier classement mondial des passeports établi par Henley & Partners, gagnant quatre places par rapport à 2024 pour offrir à ses titulaires un accès sans visa à 155 pays. 

Selon le rapport 2024 « Global Wealth Migration Report » de Henley & Partners, l’île reste largement préservée des défis politiques et économiques mondiaux, ce qui en fait un choix attractif pour les personnes très fortunées. Depuis son accession à l’indépendance en 1968, le gouvernement a tiré parti de la situation privilégiée de l’île dans l’océan Indien, entre l’Asie, l’Europe et l’Afrique, pour promouvoir la diversification économique et établir un centre financier de classe mondiale. Cette vision à long terme a porté ses fruits, puisque l’île Maurice comptera plus de 5 000 millionnaires en 2024. Le cabinet prévoit que la population de millionnaires de l’île Maurice va presque doubler au cours de la prochaine décennie. 

Au-delà des chiffres, comment cette tendance façonne-t-elle le marché immobilier de l’île Maurice en 2025 et le développement global de cette nation insulaire ? 

Principales tendances en matière d’immigration pour 2024 et 2025 

Au cours de l’année écoulée, de plus en plus de grandes fortunes ont cherché d’autres options de résidence. Les incertitudes politiques et économiques qui règnent ailleurs ont incité les investisseurs à diversifier leurs portefeuilles de placements immobiliers, l’île Maurice demeurant un choix stable et attrayant. 

En juillet 2024, le gouvernement mauricien a introduit des réformes pour rationaliser le processus de résidence par investissement, rendant le programme plus accessible et plus attrayant. Ces réformes comprennent des procédures de demande simplifiées, des seuils financiers ajustés et des incitations à l’investissement dans des projets immobiliers durables. 

En outre, le gouvernement a élargi ses critères d’éligibilité pour la résidence par investissement à Maurice, permettant aux entrepreneurs, aux nomades digitaux et aux professionnels de se qualifier dans de nouvelles catégories. Cela signifie qu’un groupe démographique plus diversifié d’investisseurs cherche à s’établir sur l’île. 

Planification stratégique du permis de résidence 

Pour de nombreuses personnes fortunées, l’île Maurice offre une proposition de valeur attrayante pour une deuxième ou troisième résidence : 

• Un cadre juridique solide
• Pas de taxe sur la plus-value ni de droits de succession
• Un accès stratégique aux marchés africains et asiatiques
• Accord de non double imposition avec 44 pays 

En outre, le programme permis de résidence par investissement offre des avantages favorables à la famille, notamment l’extension des droits de résidence aux conjoints, aux enfants et aux parents à charge. Ce potentiel renforce l’attrait de l’île Maurice pour les familles multigénérationnelles à la recherche d’une sécurité à long terme. 

Dans une interview accordée à Investment Monitor, Tom Hopgood, économiste chez GlobalData, a déclaré : « Maurice est l’une des destinations les plus propices aux affaires en Afrique, soutenue par un système juridique solide qui combine le Code civil français et la Common Law britannique, un système judiciaire indépendant et des institutions démocratiques solides qui ont une longue histoire. Il convient également de noter qu’en cas de litige commercial, la plus haute cour d’appel des investisseurs est le comité judiciaire du Privy Council au Royaume-Uni ». 

Des institutions mondiales telles que la Banque mondiale, Moody’s Rating, l’OCDE, l’UE et le Groupe d’action financière (GAFI) reconnaissent le cadre réglementaire du pays. 

« Dans le dernier rapport de la Banque Mondiale sur la facilité de faire des affaires, l’île Maurice s’est classée au 13e rang mondial. Son système fiscal compétitif a certainement contribué à cette réputation, puisqu’il ne prévoit pas d’impôt sur les plus-values, ni de retenue à la source sur les dividendes et les intérêts. Un non-résident – sous réserve d’un acte de non-résidence pour le constituant et/ou les bénéficiaires – est exonéré de l’impôt sur le revenu, et le rapatriement des bénéfices, des dividendes et du capital est exonéré d’impôt ». 

Protection du patrimoine et planification successorale 

Plusieurs HNWIs utilisent la résidence à l’île maurice par investissement pour sécuriser leur patrimoine et faciliter la planification de leur succession. Les lois sur la confidentialité financière et l’environnement favorable aux affaires font de l’île une option attrayante pour ceux qui cherchent à préserver le patrimoine de leur descendance. 

En outre, l’île Maurice offre une gamme de services de banque privée et de gestion de patrimoine adaptés aux besoins des investisseurs internationaux. 

L’impact sur le marché de l’immobilier à Maurice en 2025 

Avec l’afflux d’investisseurs étrangers, le marché de l’immobilier à l’île Maurice en 2025 va continuer à se développer. Les propriétés de luxe en bord de mer, les résidences protégées et les développements intégrés sont très demandés, ce qui fait grimper la valeur des propriétés, en particulier dans les zones les plus recherchées comme Grand Baie, Tamarin et Rivière Noire.

La disponibilité limitée de biens immobiliers de premier ordre a également contribué à créer un marché favorable aux vendeurs. Les propriétés haut de gamme se vendent rapidement. Cela a incité les promoteurs à accélérer les nouveaux projets et à introduire des solutions de logement innovantes adaptées aux acheteurs internationaux. 

Des offres immobilières en expansion

Pour répondre à l’évolution des exigences des investisseurs, les promoteurs immobiliers lancent des projets : 

•     Des développements de villes intelligentes qui intègrent des espaces résidentiels, commerciaux et récréatifs. 
•     Des projets immobiliers respectueux de l’environnement qui s’inscrivent dans le cadre d’un mode de vie durable. 
•     Des propriétés exclusives en bord de mer qui répondent au segment de l’ultra-luxe. 

Le gouvernement mauricien encourage activement l’investissement immobilier par le biais de son Integrated Resort Scheme (IRS) et de son Property Development Scheme (PDS), offrant la résidence permanente aux acheteurs de propriétés qualifiées d’une valeur supérieure à un certain seuil. Cette politique soutiendra la croissance du marché de l’immobilier. 

Amélioration des infrastructures et de la connectivité 

Pour soutenir la communauté croissante des expatriés, l’île Maurice réalise des investissements considérables dans les infrastructures. Les principaux développements sont les suivants 

•     l’expansion des principaux réseaux routiers pour améliorer l’accessibilité 
•     Modernisation de l’aéroport international pour répondre à l’augmentation de la demande 
•     la généralisation de l’internet à haut débit pour soutenir les nomades numériques et les entrepreneurs. 

En outre, des initiatives soutenues par le gouvernement favorisent le développement de villes intelligentes avec l’intégration de technologies de pointe. Ces développements visent à améliorer l’efficacité, la durabilité et la qualité de vie globale des habitants et des expatriés. 

Des soins de santé et une éducation de premier ordre 

L’augmentation du nombre de familles établies à Maurice s’accompagne d’une amélioration de soins de santé et d’éducation de niveau international. Parmi les développements récents, on peut citer 

•     la création d’établissements médicaux accrédités au niveau international 
•     L’expansion d’écoles internationales de premier plan offrant des programmes d’études reconnus à l’échelle mondiale 
•     de nouveaux partenariats avec des établissements d’enseignement supérieur internationaux pour améliorer les possibilités d’enseignement supérieur sur l’île. 

Ces améliorations sont essentielles pour attirer les investisseurs étrangers qui recherchent un mode de vie équilibré comprenant des services de santé de première qualité et une éducation de haut niveau pour leurs enfants. 

Ajustement des conditions d’obtention du permis de retraité 

Les retraités ont la possibilité de demander un permis de séjour permanent de 20 ans après avoir vécu à Maurice pendant trois années consécutives dans le cadre d’un permis de retraité renouvelable de 10 ans. Ce changement offre une plus grande stabilité à long terme aux retraités étrangers qui souhaitent s’installer sur l’île. 

Les récentes révisions du programme de permis de retraité ont augmenté le seuil financier afin de s’assurer que les retraités disposent de fonds suffisants pour subvenir à leurs besoins. Les nouvelles conditions sont les suivantes 

•     Un revenu mensuel minimum de 1 800 USD (contre 1 500 USD auparavant). 
•     Un solde bancaire d’au moins 18 000 USD est une autre condition. 

En outre, les retraités doivent désormais être couverts par une assurance maladie, ce qui leur garantit l’accès aux soins médicaux sans dépendre des ressources du système public de santé. Cette mesure vise à maintenir la stabilité financière du système de santé du pays. 

Modifications de la législation, en résumé

Le 6 décembre 2024, le Cabinet Mauricien a approuvé des amendements à la réglementation régissant les achats de propriétés sous les régimes IRS, RES, IHS, PDS, et SCS. Ces modifications introduisent de nouvelles exigences de paiement obligatoire pour les non-citoyens qui achètent une propriété résidentielle. 

Règles de paiement antérieures

Avant les modifications, les non-citoyens pouvaient payer la totalité du prix d’achat en : 

• devises étrangères (USD, EUR ou toute autre devise convertible) ou 
• en roupies mauriciennes (à condition que l’acheteur transfère des fonds de l’étranger). 
• les acheteurs devaient transférer au moins 500 000 USD de l’étranger s’ils contractaient un prêt local

Nouvelles règles de paiement (à compter du 13 décembre 2024)

Les non-citoyens doivent désormais se conformer à la structure de paiement suivante :  

• 85 % en roupies mauriciennes (après avoir transféré des fonds de l’étranger en devises fortes). 
• 15 % en devises étrangères ou en roupies mauriciennes

Rôle du notaire

En vertu de la loi sur les notaires, l’acheteur doit transférer les sommes relatives à l’achat d’un bien immobilier sur le compte du notaire en monnaie étrangère (USD, EUR ou autre monnaie convertible). Le notaire doit ensuite 

1. Transférer 85% en roupies mauriciennes au promoteur immobilier.
2. Transférer les 15% restants en devises étrangères ou en roupies mauriciennes.
3. Enregistrer l’acte notarié dans les huit jours et payer les droits d’enregistrement en devises étrangères.

Financement par un prêt local (pour les biens immobiliers d’une valeur supérieure à 750 000 USD) 

•     L’acheteur doit transférer les premiers 750 000 USD (ou l’équivalent) à Maurice en roupies mauriciennes. 
•     Les acheteurs peuvent contracter un prêt local en roupies mauriciennes pour le montant restant, mais effectuer les remboursements du prêt en devises étrangères. 

Ces amendements s’appliquent à toutes les nouvelles acquisitions de biens immobiliers sous les régimes IRS, RES, IHS, PDS et SCS à partir du 13 décembre 2024.  

Accès à la résidence permanente

À mesure que ces tendances se développent, l’île Maurice est bien placée pour consolider son statut de hub pour la richesse mondiale et de porte d’entrée pour l’avenir économique de l’Afrique. Grâce à l’évolution de ses politiques et à son engagement en faveur d’une croissance durable, le pays offre une proposition convaincante aux investisseurs à la recherche d’avantages financiers et d’un mode de vie agréable.

L’île Maurice restera l’une des destinations les plus attrayantes pour les HNWI à la recherche d’une migration d’investissement. Le marché de l’immobilier à Maurice en 2025 continuera de prospérer, porté par la hausse de la demande des investisseurs internationaux. Entre-temps, les progrès en matière d’infrastructures, les réformes politiques et l’amélioration des services publics renforcent la réputation de l’île en tant que destination de choix pour l’investissement et le mode de vie.